깡통전세, 전세사기, 자금경색
전세나 월세 임차인은 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 생길까 전전긍긍합니다. 특히 지금과 같이 부동산 침체기의 경우에는 집주인의 자금이 경색되는 등 자금여력이 없어지면서 깡통전세, 전세사기 등이 기승인데요. 이런 경우를 대비해 임차인은 ’임차권등기명령‘이라는 법적 제도를 알고 있어야 합니다.
임차권등기명령제도란?
임차권등기명령제도는 임대차가 종료되었음에도 임대인(집주인)으로부터 보증금을 전부 또는 일부를 돌려받지 못하는 때 법원에 등기를 신청하여, 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하게 되어, 임차인이 새로운 집으로 이사를 가더라도 보증금에 대한 권리를 잃지 않을 수 있는 제도입니다.
임차권등기명령 신청 요건
임차권등기명령은 임대차가 종료되었고, 보증금이 반환되지 않은 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 요건 중 ’임대차 종료‘의 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
- 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 위해 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지 통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
- 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
임차권등기명령은 보증금의 전액은 물론 일부 금액을 돌려받지 못한 경우라도 신청할 수 있습니다.
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련한 비용을 임대인에게 청구할 수 있으므로 보증금 반환이 없을 경우 적극적으로 해당 제도를 활용할 수 있을 것입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항)
임차권등기명령의 효과(임차권등기가 되면)
임차권등기명령의 효과는 크게 세가지로 구분됩니다.
- 대항력 및 우선변제권의 유지 : 임차권등기명령 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우 임차권등기 이후에 이사 등 실거주를 하지 않아 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
- 대항력 및 우선변제권의 취득 : 임차권등기명령 이전에 대항력, 우선변제권을 취득하지 못했다면 임차권등기명령을 시점으로 대항력 및 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
- 소액보증금의 최우선변제권 배제 : 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 되어, 입차인이 입을지 모르는 예상하지 못하는 손해를 방지할 수 있습니다.
임차권등기명령의 한계
임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권 등이 유지되어 추후 소송 등을 통해 보증금을 돌려받게 되더라도, 당장 이사를 해야하는 임차인의 경우 새롭운 주택으로의 이사를 위한 비용(전세금, 매매대금 등)이 부족해 자금조달의 어려움이 있을 수 있습니다.
따라서, 임차권등기명령 이전에 전세보증금보험 등 가입을 통해 보증금에 대한 리스크를 처음부터 관리하는 것이 보다 바람직 할 수 있습니다.