이른바 '빌라왕' 사건을 계기로 전세보증보험에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 우리나라는 전세자금이 재산의 큰 비중을 차지하고 있는데요. 이러한 우리의 중요재산 보호를 위한 '전세보증보험' 가입조건, 가입기간(기한), 전세보증금 범위, 지급 거절이 되지 않기 위해 주의할 사항 등을 정리해보겠습니다.
* 위탁은행 : 우리, 광주, 신한, 국민, KEB하나, 기업, 농협, 부산, 경남, 수협, 대구
〔노동법 해설〕 카테고리는 현직 공인노무사가 작성합니다.
전세보증보험이란?
전세보증보험이란 전세계약이 종료될 때 임대인이 임차인에게 반환해야하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증보험 상품입니다.
임대인(집주인)이 전세금을 제 때 돌려주지 않거나 지급거부의사를 밝히는 경우 일정한 조건에 해당할 때 보증보험을 통해 보증회사로부터 미리 돈을 돌려받을 수 있어, 새로운 집으로 이사를 가야하는 등 자금융통이 필요할 때 유용한 제도입니다.
전세보증보험 가입 대상
전세보증보험에 가입할 수 있는 대상은 다음과 같습니다.
- 단독 및 다가구
- 다중, 연립/다세대주택
- 노인복지주택
- 주거용 오피스텔
- 아파트
다음의 경우 보증보험 가입대상이 아닐 수 있으니 주의해야합니다.
- 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서에 '주거용'이라는 표기가 있어야 함
- 공관, 가정어린이집, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아님
- 법인, 외국인도 보증 가입 가능
참고로, '주거용'인지 등을 확인하는 방법은 건축물대장을 통해 건물의 용도를 확인할 수 있습니다.
건축물대장 바로가기 : 정부24(건축물대장 등초본 발급(열람) 신청)
전세보증보험은 언제까지 신청할 수 있나(신청 기한)
전세보증금반환보증은 계약기간의 1/2가 경과하기 전에 신청을 할 수 있습니다. 따라서 신규 전세계약의 경우에는 전세계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2가 경과하기 전에 신청할 수 있으며, 갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전세계약서 상에서의 전세계약기간의 1/2가 경과하기 전에 보증보험에 가입할 수 있습니다.
전세보증보험 가입 조건 및 방법(절차)
전세보증보험반환보증 가입조건은 다음과 같습니다.
- 전입신고 및 확정일자
- 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것
- 선순위 채권이 주택가격의 60% 초과하지 않을 것
- 전세목적물에 압류, 강제경매 등이 없을 것
- 임대인이 보증금지 대상자가 아닐 것
또한 보증회사별로 반환보증 상품의 내용이 다를 수 있어 비교해볼 필요가 있습니다(아래 내용 출처 : 금융감독원-금융꿀팁 200선).
보증회사별 장단점 비교/차이
- 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) : 신혼부부(연 소득 6천만원 이하), 다자녀, 저소득, 장애인, 고령자, 청년(만 19세~34세 이하의 가구 연 소득 4천만원~5천만원) 등 대상으로 보증료 할인 혜택
- 주택금융공사(HF) : 보증료율이 낮으나, 'HF(주택금융공사)가 보증하는 전세대출'을 이용하는 차주(임차인)만 이용 가능
- 주택도시보증공사(HUG) : 네이버부동산, 카카오페이 등 가입 채널이 접근하기 쉽고 다양함
- 서울보증보험(SGI) : 아파트의 경우 가입가능한 전세 보증금의 제한이 없고, 기타의 경우에도 10억원 이하이므로 타 보증회사에 비해 고가 주택에서도 보증보험이 가능함. 다만 보험요율이 연 0.192~0.273%로 가장 높음(HUG는 연 0.115~0.154%, HF는 저소득, 신혼부부 등 일정조건 충족자에 대해 연 0.02~0.04%로 가장 낮음)
전세보증금반환보증 제출서류(주택도시보증공사 기준)
- 주민등록등본 및 신분증 사본
- 전세계약서 사본
- 전세보증금 지급 확인 서류, 계좌이체 내역서, 무통장입금증 등 임대인 또는 공인중개사 확인 영수증
- 전입세대 열람내역
- 부동산등기부등본
- 건축물대장
* 보증회사별 제출서류는 상이할 수 있음
상환보증과 반환보증 의미, 뜻, 비교
보증기관이 전세자금대출 임차인에게 제공하는 보증의 종류는 '상환보증'과 '반환보증'으로 구분됩니다.
상환보증이란 임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증을 의미합니다. 여기서 전세대출은 보증기관의 보증서(상환보증)가 수반되는 보증부 대출이므로 전세대출 차주는 의무적으로 가입하게 됩니다.
우리가 주목하고 있는 보증은 반환보증으로, 즉, 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않을 경우 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증을 하는 것을 말하며, 보증기관이 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 하게되며, 임대인은 보증기관에 해당 금액을 상환해야합니다.
전세보증보험 보험금 지급 거절 사례
전세보증보험에 가입하더라도 조건이 충족되지 않아 보험금 지급이 거절되는 사례도 적지 않습니다. 대표적인 사례로 다음과 같습니다.
- 대항력, 우선변제권 상실(임차인의 전세 계약기간 중 무단 전출 등)
- 보증효력 미발생(전입 미신고 등)
- 사기, 허위 전세 계약
- 전세보증금에 대한 금융기관 담보제공
- 보증사고 미성립
* 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권 상실에 대비하자 : 관련 글 읽어보기
임대인의 동의를 받지 않아도 보증보험 가입 가능
임대인의 동의를 얻지 않더라도 전세보증보험 가입이 가능합니다. 따라서 전세보증금을 전액 회수하지 못할 것 같거나, 불안한 경우 임대인의 동의 없이도 전세보증 가입 할 수 있습니다.
* 다만 다가구 주택 등의 경우에는 '선순위임대차확인서' 서류 작성을 위해 임대인 또는 공인중개사의 협조가 필요할 수 있습니다.
〔노동법 해설〕 카테고리는 현직 공인노무사가 작성합니다.
지금까지 『세상의 모든 글』이었습니다.
감사합니다.