부동산 경기가 계속해서 하락세를 이어가고 있습니다. 부동산 침체기에는 전세사기, 즉 깡통전세 사례가 늘어납니다. 임대인(집주인)이 전세 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 일들이 발생하기 때문인데요. 정부는 주택임대차보호법 개정을 통해 이 깡통전세의 문제를 입법으로 방지하고자 하고 있습니다.
〔노동법 해설〕 카테고리는 현직 공인노무사가 작성합니다.
주택임대차보호법 개정 주요 내용
국토교통부에 따르면 법무부와의 협업을 통해 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 '주택임대차보호법' 일부 개정을 추진하여 2023년 입법화 될 것으로 전망했습니다. 특히, 주택임대차표준계약서를 개정하여 실제로 전세계약을 맺을 때 전세사기를 미연에 방지할 수 있는 특약사항을 추가하였습니다.
주택임대차보호법 개정의 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설
- 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향
- 관리비 항목 신설
- 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설
선순위 임차인 정보 확인권 신설 등
선순위 임차인 정보 확인
현행법에서도 임차인(세입자)가 되려는 사람은 임대인의 동의를 얻어 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있으나, 임대인 동의가 의무사항이 아니기 때문에 정보를 얻는데 한계가 있었습니다.
이번 개정으로, 임차인이 되려는 사람은 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 분명히 요구할 수 있고 임대인은 이 동의에 의무를 지게 됩니다.
체납정보 확인
또한 임대인의 체납 정보에 대하여도 납세증명서를 제시할 것을 요구할 수 있도록 하였습니다. 납세증명서는 압류, 매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로, 인터넷으로 쉽게 발급할 수 있습니다.
다만, 제출이 아닌 제시이므로 임대인의 입장에서 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 하여 일부 제한될 수 있는 기능으로 평가할 수 있습니다.
계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약 신설
기존에는 임대인이 전세계약 직후 추가적으로 담보권을 설정하여, 임차인보다 선순위 채권이 만들어지는 결과가 생길 수 있었습니다. 임차인의 대항력이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 다음 날 발생했기 때문인데요.
이번 개정으로, 주택임대차표준계약서를 변경하여, 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항을 삽입하였고, 이를 위반하는 경우 임차인에게 해제 및 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가함으로서 추후 법정공방에서 임차인에게 상당히 유리하게 작용할 수 있도록 하였습니다.
주택임대차표준계약서에 관리비 기재란 신설
기존에는 관리비 항목에 대하여는 표준계약서에 그 내용이 없었지만, 개정되는 내용에 따르면 관리비 항목을 신설함으로써 계약 체결 전에 관리비에 대해서 당사자간에 충분히 논의해 결정할 수 있도록 유도하여 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방하고자 하였습니다.
그러나, 전세로 살아보신 분들은 아시겠지만 관리비의 경우 해당 건물에서 발생하는 기본적인 관리비(엘리베이터 사용료, 청소비 등)가 있고 전기세나 수도세 같은 경우에는 정부 기관에서 징수하는 것이기 때문에 관리비 전체에 대해 표준계약서에서 다르기는 조금 애매한 경우가 있을 듯 싶습니다.
이번 개정으로 전세사기 피해 사례가 조금이나마 줄어들 수 있는 계기가 되면 좋겠습니다. 무엇보다 전세사기를 방지하려면 임차인 스스로도 전세보증보험이나 임대인에 대한 정보, 물건에 대한 정보를 충분히 알고 전세계약을 진행해야할 필요도 있습니다.
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