일부 지역의 빌라 등을 대상으로 이른바 전세사기가 판을 치는 요즘입니다. 국가에서도 이런 전세사기의 문제 심각성을 받아들여 여러 법률 개정을 이어오고 있는데요. 오늘은 전세/월세 계약 할 때 집주인(임대인)의 의무 중 하나인 국세완납증명 및 지방세납세증명서에 대해 알아보겠습니다.
전세나 월세(반전세) 계약 시 임대인 정보 제공 의무
주택임대차보호법 제3조의7🔗에서는 임대인의 정보 제시 의무를 두고 있습니다.
- 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보
- 국세징수법 제108조에 따른 납세증명서
- 지방세징수법 제5조제2항에 따른 납세증명서
만약 임대인(집주인)이 위와 같은 정보를 제공하려 하지 않을 때에는 임대차계약 전에는 집주인의 '동의'를 얻어 전국 세무서에서 미납국세 등을 열람 조회 할 수 있습니다(주택임대차보호법 및 국세징수법 등). 그런데 임차인이 시간이 남아도는 것도 아니고 언제 세무서에 방문해 임대인이 될 사람에게 동의를 얻어 미납국세 등을 열람할까요?
또, 사실 임대인의 정보 제공 의무를 지게끔 하고 있지만 의무 위반에 대한 벌칙을 두고 있지 않아 실효성에 대한 의문이 있는 것도 사실인데요.
특히, 요즘에는 임대차 계약 시 계약서 작성 하기 전에 가계약을 진행하면서 임차인이 될 사람이 임대인이 될 사람에게 가계약금을 송금하게 됩니다.
전세금액에 따라 다르겠지만 적게는 2백만원, 많게는 5백만원, 1천만원 등 적지 않은 금액을 송금하게 되는데, 막상 실제 계약일에 가서 보니 집주인(임대인)이 위 정보(국세 및 지방세 완납, 납세 증명 등)제공을 하지 못한다면 막막할 뿐인데요.
제가 생각 할 때 법 개정에 맞춰 공인중개사 등 부동산 중개인도 가계약에 대한 약정(특약 등) 내용에 국세완납증명서 및 지방세납세증명서 등 해당사항을 반영하는 것이 바람직 하겠습니다.
즉, 문자나 카카오톡으로 가계약 체결 시 국세완납증명 및 지방세납세증명서 발급에 대한 임대인의 의무를 확인시켜주고, 미이행시 임대인의 귀책사유로 계약이 파기 될 수 있고, 가계약금에 대한 배액으로 상환해야한다는 내용을 특약에 기재해 진행하는 것이 필요합니다.
임차인 입장에서는 마음에 드는 집을 실컷 골라서 가계약금을 보내놨더니, 체납이 수두룩한 임대인을 만난다면 불안한 마음으로 계약을 이어갈 수 밖에 없을 수 있습니다. 계약금을 돌려받는 것도 여간 어려운 일이 아닐 수 없습니다.
만약 중개인이 이런 사실을 놓친다면 임차인 스스로 중개인을 통해 해당 특약사항을 요구하는 것도 좋고, 임대인 정보 제공 의무에 미온적이라면 해당 부동산은 거래하지 않는 것이 좋겠습니다.
국세완납증명서와 지방세납세증명서가 임대차계약 시 중요해진 이유
사실 얼마 전까지만해도 임대차계약을 할 때 임대인의 국세, 지방세 완납 사실이 그리 중요하게 여겨지지는 않았는데요.
최근 부동산 시장이 경색되고, 전세사기다 깡통전세다 뭐다 부동산 시장에서 좋지 않은 이야기들이 많이 나오고 있어, 임차인의 불안한 마음이 법률 개정에도 반영이 된 것 같습니다.
국세와 지방세 등은 임대인의 부동산이 경매나 공매 등으로 넘어갔을 때 최우선변제권을 가지기 때문에 체납규모가 크다면 임차인의 보증금을 위협할 수 있게 됩니다.
따라서 집주인의 체납 여부는 살고 있던 집이 경매로 넘어갔을 때 근저당 등 집주인의 기존 대출만큼이나 중요한 정보이기 때문에 주택임대차보호법 개정을 통해 집주인에게 국세완납증명서와 지방세납세증명서 발급 의무를 두게 한 것입니다.
국세기본법 제35조 개정을 통한 임차인 보호
국세기본법에서도 임차인 보호를 위해 법률 개정을 진행한 바 있습니다. 즉, 경매나 공매 시 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부종산세(종부세)의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우 그 배분 예정액에 한하여 주택임차보증금에 먼저 배분할 수 있도록 정한 것인데요(국세기본법 제35조🔗).
다만, 이 경우에도 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의해 주택임차보증금이 먼저 배분 되는 것이므로 확정일자에 더해 실거주 및 전입신고 요건을 모두 갖춰두는 것이 필수적이겠습니다(국세기본법 제35조 제7항).
유의미한 점은 상속세, 증여세, 종부세 등의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우 임차보증금이 우선하는 것이므로 임대차계약 시 최대한 빠르게 확정일자를 받아두는 것이 보다 안전해 보입니다(해당 부분은 필자의 개인의견으로 법률 검토 시 결과가 달라질 수 있습니다).
국세완납증명서 및 지방세납세증명서 발급 방법(체납/미납 세금 당일 납부 방법)
국세완납증명서는 아래 홈택스를 통해 발급이 가능합니다.
한편 국세나 지방세 등 체납, 미납사실이 있으면 해당 완납/납세 증명서는 아예 발급조차 되지 않습니다. 단지 '체납사실이 존재합니다'와 같은 팝업창이 뜨면서 얼마의 세금이 체납되었는지 바로 확인되지 않기 때문에 답답할 수 있는데요.
홈택스🔗에서는 '납부할 세금' 조회를 통해 미납한 세금이 얼마인지 확인할 수 있고, 당일 바로 세금을 납부하고 완납증명서를 발급 받을 수 있습니다.
지방세의 경우 위택스🔗를 통해 납부해야할 지방세 종류와 금액을 확인할 수 있으며, 이 때 부부 등 공동명의의 소유재산(차량, 주택, 건물 등)일 경우 '연채채무' 체크박스에 체크를 하고 조회를 해야 모든 미납/체납 세금을 조회/납부 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
만약 진행이 어렵다면 국번없이 110 전화를 통해 24시간 365일 운영되는 콜센터에서 도움을 얻을 수 있습니다.
임대인은 어차피 낼 세금이라면 임대차계약 전 미리 체납/미납 세금 완납을 하고 계약을 진행하시고, 임차인의 경우 임대인의 체납 사실을 정확하게 알고 제대로 계약을 진행해야하며 만약 확인할 수 있는 정보가 없을 경우에는 아무리 마음에 드는 집이라도 고사하고 다른 집을 알아보시는 것이 전세사기나 보증금을 지키기 위한 방법이 될 것입니다.
모든 컨텐츠는 현직 공인노무사가 작성합니다.
컨텐츠의 내용은 법과 판례, 행정해석 등을 참고하여 작성하지만 법적 근거자료가 될 수는 없습니다.
지금까지 『공인노무사가 전하는 세상의 모든 근로자를 위한 정보(세모글, SEMOGLE)』이었습니다.
감사합니다.